강남 재건축 호가 공백 커져…도심권은 가격 유지하며 ‘꿋꿋’

“8·2 대책 발표 후 매매거래가 거의 없어요. 팔려는 사람과 사려는 사람의 호가 차이가 수천만원 이상 벌어져 거래 성사가 안됩니다.” (서울 강동구 둔촌동 중개업소 대표)

“집주인들이 대책 발표 이후에도 가격을 안내리네요. 거래는 잘 안되지만 개발 기대감에 호가가 유지되고 있습니다.” (서울 용산구 한강로2가의 중개업소 대표)

서울 아파트 시장이 8·2 대책으로 가격이 둔화하고 거래가 급감한 가운데, 대책 발표 한달이 지나면서 강남권 재건축 시장과 강북 도심권 아파트 사이에 시장이 차별화되는 모습을 보이고 있다.

전반적으로 매수세가 위축된 상황에서도 지역별, 단지별로 온도차가 나타나는 것이다.

분당 등 일부 신도시 아파트 시장도 거래가 줄었지만 풍선효과를 기대한 매도자들이 집값을 올리면서 호가가 견고하게 유지되고 있다.

◇ 8·2 대책 직격탄 강남 재건축…‘마용성’은 호가 안빠져

강남권에는 지난달에 매매 거래를 한 건도 못한 중개업소가 수두룩하다.

투기과열지구로 묶여 조합원 지위 양도가 금지된 재건축 단지는 물론이고 거래가 가능한 곳에도 매매 거래가 급감한 때문이다.

9월 가계부채대책, 주거복지로드맵 등 추가 대책 발표가 임박하면서 주택시장이 관망하는 사이 재건축 단지는 매도·매수자간 호가 공백이 점점 커지는 분위기다.

3일 부동산114 조사에 따르면 8·2 대책 이후 한달 간 서울 재건축 아파트값은 0.54% 하락하며 직격탄을 맞았다.

서울 강남구 개포동의 한 중개업소 사장은 “8·2 대책 이후 투기과열지구로 묶여 지난달에 매매 거래를 한 건도 못했다”며 “2003년 말 이전에 취득해 예외적으로 거래 가능한 매물이 가끔 나오고 있지만 잘 팔리지 않는다”고 말했다.

이 대표는 “아파트 매물보다 중개업소 사무실 매물이 더 많을 것이라는 자조 섞인 농담이 나올 정도로 상황이 좋지 않다”고 덧붙였다.

이달 중 시공사 선정을 하는 서초구 반포 주공1단지도 대책 발표 직전 2억∼3억원씩 내린 ‘급급매’가 몇 건 팔린 이후 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능한 것들도 매물이 소화되지 않고 있다.

강동구 둔촌 주공 아파트는 내년 하반기로 예상되는 착공 때까지 거래가 가능하지만 역시 매수세가 확 꺾였다.

현재 매수-매도자 간 호가 격차가 5천만∼6천만원 이상 벌어져 흥정이 안된다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

이 지역 중개업소 대표는 “초반에 하락세를 보이던 가격이 지난달 말부터 정체상태를 보이면서 매도-매수자 간 눈치싸움이 치열하다”며 “추가 대책이 공개되기 전까지는 거래가 안될 것 같다”고 말했다.

재건축 기본계획 심의 재료로 강남권 재건축 단지 중 가장 거래가 많았던 잠실 주공5단지도 지난주 서울시 심의가 연기되면서 거래가 주춤하다.

반면 마포·용산·성동구 등 일명 ‘마용성’ 지역은 대책 발표 후에도 호가가 한달 째 떨어지지 않고 있다. 대책 발표 전보다 매수세는 줄었지만 시세는 그대로다.

투기과열지구·투기지역으로 지정돼 서울 강남권과 같은 규제를 받고 있지만 도심권에 위치한데다 개발 재료가 있어 시세를 떠받치고 있는 분위기다.

용산구는 미군기지 이전과 용산공원 조성, 마포구와 성동구는 재개발과 전략정비구역 등 재개발 사업이 한창이고 고가의 새 아파트 입주가 이어지고 있다는 공통점이 있다.

용산구 한강로2가 벽산메가트리움 114㎡는 대책 발표 전 7억8천만원 선이었으나 최근 3천만원 오른 8억원 선에 매물이 나와 있다.

현지 중개업소 대표는 “대책 발표 후에도 용산공원 등 호재를 보고 집주인들이 가격을 낮추지 않고 있다”며 “다만 매수자들은 가격이 안떨어지다보니 쉽게 결정을 못내리고 관망하는 분위기”라고 말했다.

작년 12월에 입주를 시작한 성동구 옥수동 옥수파크힐스 e편한세상은 83㎡이 8억원, 110㎡평형은 11억원 선으로 대책 발표 이전 가격을 유지 중이다.

옥수동의 한 중개업소 사장은 “도심권의 대단지 새 아파트들은 실수요가 많아서 가격이 잘 떨어지지 않는 것 같다”며 “거래는 줄었지만 문의는 꾸준해서 집주인들이 대책 발표 전보다 가격을 올려 내놓기도 한다”고 말했다.

◇ 매도자 ‘콧대’ 높아진 신도시…거래는 잘 안돼

신도시 시장도 인기·비인기 지역 간 분위기가 다르다.

투기과열지구·투기지역의 이중 굴레에서 벗어나 ‘풍선효과’가 기대되는 분당 등 일부 수도권 신도시는 상대적으로 서울보다 높은 상승세를 보이고 있다.

부동산114 조사에 따르면 지난달 분당의 아파트값은 0.74%, 판교는 0.64% 올랐다. 이는 서울은 물론 신도시 평균 상승률(0.34%)의 2배 수준이다.

분당 서현동 시범한신 전용 84㎡는 최근 대책 발표 전(7억8천만원)보다 2천만원 오른 8억1천만원 선에 팔렸다.

서현동의 한 중개업소 대표는 “한동안 거래가 안되다가 대책 전보다 비싼 값에 한 건이 거래됐다”며 “대책 발표 이후에도 가격이 안떨어지다보니 규제가 없는 이 곳의 아파트를 매수한 것 같다”고 말했다.

그러나 호가가 높다보니 전반적으로 거래는 감소했다. 국토교통부 실거래가 사이트를 보면 분당신도시 주요 아파트의 경우 지난달 매매거래 신고가 단지별로 1건 이하인 경우가 많다.

주택거래 신고일이 60일 이내로 신고기간이 아직 한달 이상 남아 있고, 국토부가 일부 고가·저가에 팔린 사례는 실거래가 사이트에 공개하지 않고 있어 정확한 실거래량을 집계할 수 없지만 7월에 비해서는 크게 줄었다.

분당 서현동의 한 중개업소 사장은 “시범 우성 아파트의 경우 전용 84㎡가 7억5천만원으로 대책 발표 전 가격 수준을 유지하고 있는데 매수세가 없다”며 “가격이 정체된 상태로 한동안 갈 것 같다”고 말했다.

평촌의 한 중개업소 대표도 “매도자들은 풍선효과를 기대해 대책 이전 가격을 고수하거나 약간 올리려고 하고 매수자들은 가격이 떨어지면 급매로 사겠다며 버티고 있다”며 “추가 대책이 나오고 추석이 지나봐야 방향이 잡힐 것 같다”고 말했다.

다만 8·2 대책 영향으로 지난달 분당의 아파트값은 7월(1.19%)에 비해 오름폭이 다소 둔화했다. 7월에 0.59% 올랐던 일산의 경우도 지난달에는 0.22%로 상승폭이 줄었고 평촌도 0.64%에서 0.39%로, 위례도 0.80%에서 0.19%로 감소했다.

파주(0.02%), 중동(0.10%), 산본(0.20%) 등은 상승폭이 신도시 평균 이하로 상대적으로 안정세다. 입주물량이 늘고 있는 동탄신도시는 지난달 0.04% 하락해 5개월 연속 내림세를 기록중이다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 “8·2 대책 이후에도 실수요자가 선호하는 새 아파트나 풍선효과를 기대한 신도시 아파트는 호가가 유지되는 모습”이라며 “이달 가계부채대책·주거복지로드맵 등 추가 대책 이후 매물이 본격적으로 나오면 단지별·지역별 차별화가 심화될 수 있다”고 말했다.

연합뉴스