서울 양도세 중과, 재건축 규제로 4월 이후 거래 급감‘로또 아파트’에는 수만명 몰려…시장 ‘양극화’ 여전

올해 상반기 서울 주택시장은 ‘상고하저’가 뚜렷했다.

대표적인 서울 아파트 시장의 경우 4월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 연초 거래량이 급증하며 가격도 강세를 보였으나 3월 중순까지 다주택자들이 내놓은 매물들이 대거 소화된 이후에는 강남권을 중심으로 가격이 하락하는 등 안정세를 보였다.

재건축 초과이익환수제 시행에 따른 부담금 공개와 3월 초 시행된 안전진단 강화 조치도 3월 이후 서울 아파트 가격 안정에 영향을 미쳤다.

이에 비해 청약시장은 분양가가 주변 시세보다 싼 ‘로또 아파트’를 선점하려는 수요자들이 몰리며 인기 단지는 청약과열이 빚어지는 등 지역별·상품별 양극화가 두드러졌다.

◇ 상반기 주택가격 상승세 둔화…‘입주 러시’에 전셋값은 약세

상반기 주택가격은 정부의 강력한 규제 대책의 영향으로 상승폭이 예년보다 낮아졌다.

1일 한국감정원 조사에 따르면 올해 전국 아파트 매매가격은 5월까지 0.27% 올랐고 6월 들어서도 안정세가 이어졌다.

지난해 상반기 전국의 아파트값이 0.42%, 하반기 0.66% 오른 것에 비해 상승폭이 눈에 띄게 둔화한 것이다.

이런 가운데 서울 주택 가격은 오르고 지방은 떨어지는 ‘디커플링(탈동조화)’, 양극화 현상은 여전했다.

지방의 아파트값이 작년 상반기 0.10%, 하반기 0.31% 각각 하락한데 이어 올해 들어선 5월까지 1.08% 떨어지며 작년보다 낙폭이 커졌다.

특히 경남 거제·울산 등 조선업 경기 침체로 어려움을 겪고 있는 지역과 충남·충북 등 새 아파트 입주 물량이 많은 곳을 중심으로 침체가 가속화했다.

이에 비해 서울 아파트값은 올해 1월과 2월에 각각 1.34%, 1.39% 오르는 등 연초에는 1%대의 상승률을 기록하며 고공행진했다.

3월 양도소득세 중과를 앞두고 다주택자들이 내놓은 매물이 팔리며 서울 아파트 거래량은 1월부터 3월까지 월 실거래가 신고건수가 1만∼1만3천여건에 달했다.

그러나 양도세 중과가 시행된 4월 이후 서울 아파트 시장은 직격탄을 맞았다.

지난달 서울 아파트 거래량은 총 4천689건으로 2012년 이후 6년 만에 최저치를 기록하는 등 4월 이후 3개월 연속 거래 침체가 이어졌다.

거래량이 줄면서 서울 아파트값 변동률 역시 4월 0.37%, 5월 0.22% 등 안정세로 돌아섰다.

특히 강남 4구 아파트값이 약세를 주도하고 있다.

재건축 초과이익환수제의 부담금이 최고 8억4천만원에 달할 것이라는 정부 발표와 첫 예정액이 통보된 서초구 반포 현대 아파트의 부담금이 조합과 시장의 예상보다 높게 나오면서 재건축 부담금 공포가 확산한 결과다.

3월 초 재건축 안전진단 강화 조치로 목동·송파 등 급등하던 준공 30년 차 아파트의 상승세가 꺾인 점도 영향을 미쳤다.

4월부터 시행된 청약조정지역 내 양도세 중과 등의 규제로 다주택자들은 ‘임대사업자 등록, 매도, 증여, 버티기’ 등 크게 4가지 유형으로 움직였다.

국토교통부 집계에 따르면 지난 3월 임대사업자등록건수는 3만5천6명으로 역대 최대를 기록했으며, 4월 이후에도 전년 동월 대비 증가세를 보이고 있다.

8년 이상 임대하는 준공공임대주택은 양도세 중과를 피하면서 종합부동산세 합산 과세 대상에서도 배제되기 때문이다.

새 아파트 입주 물량과 재계약 증가 등으로 전세 시장은 전국적으로 약세를 보였다.

작년 하반기 지방 아파트 전셋값이 0.13% 하락, 서울은 1.24% 상승한 반면 올해 들어서는 5월까지 지방 아파트 전셋값은 낙폭이 1.14%로 확대됐고 서울은 -0.47%로 하락전환했다.

강남권 재건축 이주 시기 조정과 연말 9천가구가 넘는 송파구 가락 시영 재건축 단지인 헬리오시티 입주를 앞두고 싼 전세가 쏟아지면서 일부 단지의 전셋값이 2년 전 시세를 밑도는 등 약세를 면치 못했다.

◇ ‘로또 아파트 잡아라’ 전국에서 청약열기 후끈

분양시장은 상반기 내내 뜨거웠다.

주택도시보증공사(HUG)가 분양보증서 발급을 위한 분양가 심사과정에서 사실상 분양가를 통제한 영향으로 ‘로또 아파트’를 양산하며 이들 단지에 수만명의 청약자들이 몰리는 등 과열이 빚어졌다.

지난 3월 분양한 강남구 개포동 ‘디에이치 자이’는 ‘10만 청약설’이 돌며 청약 광풍이 우려되자 정부가 유래없던 ‘위장전입 직권 조사’ 카드를 꺼내 투기수요를 압박했다.

그럼에도 불구하고 디에이치 자이에 3만명이 넘는 청약자가 몰렸고, 지난 5월 분양한 하남 감일 포웰시티에 5만여명, 하남 미사역 파라곤에는 8만4천여명이 몰리는 등 곳곳에서 청약열풍이 불었다.

모두 수억원의 시세차익이 가능하다는 이유로 1순위 청약통장이 대거 몰려든 것이다.

청약경쟁률은 지방 아파트가 높았다.

부동산114 조사에 따르면 올해 초 분양된 대구 중구 남산동 ‘e편한세상남산’은 평균 경쟁률이 346대 1에 달했고 대전 서구 e편한세상 둔산 1단지는 321.4대 1, 대구 북구 복현자이는 241.9대 1이었다.

이들 지역은 청약 1순위 등의 규제가 서울보다 느슨해 투자수요자들이 활발히 움직이고 있다.

저금리를 틈타 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심은 여전했다.

국토교통부에 따르면 상업용 부동산과 오피스텔은 올해 3월에만 각각 3만9천여건, 2만331건이 거래되며 2006년 통계 집계 이후 최대치를 기록했다.

그러나 3월 말부터 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 정부의 강도 높은 대출 규제가 시행되면서 4월 이후에는 연초 거래량을 밑돌며 주택처럼 투자심리가 다소 위축된 모습을 보였다.

연합뉴스