추가 부동산 규제 완화 논의

다주택·임대사업자 주담대 허용
특례보금자리 집값 9억까지 확대

“DSR 완화, 부동산 활성화 도움”
“가계부채 관리 핵심… 신중해야”

정부가 다주택자·임대사업자에 대한 주택담보대출 허용 등 부동산시장 연착륙을 위한 대대적인 규제 완화 방침을 밝히면서 과연 어디까지 빗장을 풀어 줄지 관심이 높아지고 있다. 다만 전문가들은 현재와 같은 고금리 시대에는 어떤 대책이 나와도 집값 하락이 이어질 것이라고 입을 모은다.

18일 금융당국에 따르면 국토교통부와 금융위원회 등은 오는 21일 2023년 경제정책방향 발표를 앞두고 추가 부동산 규제 완화 대책을 논의하고 있다.

우선 2주택 이상 다주택자의 주택담보인정비율(LTV)을 주택 보유 수와 규제 지역 여부에 따라 차등적으로 완화하는 안이 예상된다. 이는 지난 15일 윤석열 대통령이 제1차 국정과제점검회의에서 “부동산 문제는 정치 논리나 이념에 매몰돼서는 안 된다”며 규제 완화를 속도감 있게 추진하겠다고 밝힌 데 따른 것이다. 정부는 다주택자 양도소득세와 종합부동산세를 완화한 데 이어 부동산 취득세 중과세율 폐지도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

정부는 최근 부동산 가격 하락세가 가팔라지자 부동산시장 규제 해제에 속도를 내 왔다. 앞서 문재인 정부 이후 주택 가격에 따라 20~50% 차등 적용하던 LTV 규제를 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)는 50%로 일괄 적용했고, 투기과열지구 내에서 15억원 초과 아파트 주담대도 허용했다. 또 내년 초 출시되는 ‘특례보금자리론’에 대해서는 주택 가격을 6억원에서 9억원으로, 대출 한도도 3억 6000만원에서 5억원으로 확대하는 식으로 문턱을 낮췄다.

다만 기준금리가 내년에도 오를 예정으로 백약이 무효인 상황이어서 소득 기준 대출 규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 기준도 완화될지 주목된다. 개인의 연간 부채 원리금을 연간소득으로 나눈 DSR 규제의 경우 현재 총대출액이 1억원 이상이면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 묶어 두고 있어 고소득자가 아니고서야 LTV 한도가 늘어난 만큼 대출을 받을 수 없다. 실제 시중은행의 분석에 따르면 연봉 1억원인 무주택 실수요자가 14억원짜리 아파트를 매입할 때 주택담보대출 상한액은 7억원이다. 그러나 같은 조건에서 연봉 5000만원인 무주택 실수요자의 최대 주택담보대출 가능액은 3억 5500만원이다. 이 때문에 LTV 규제를 완화해도 DSR 규제에 막혀 ‘반쪽자리 규제 완화’라는 지적이 나온다.

신종칠 건국대 부동산학과 교수는 “집값 조정기가 지나고 안정기가 오면 DSR 규제 완화가 부동산시장 활성화에 도움을 줄 수 있을 것”이라고 말했다.

다만 금융당국에서는 DSR 규제를 가계부채 관리를 위한 최후의 보루로 여기고 있는 만큼 신중한 입장이다. 한국은행에 따르면 가계 금융부채는 지난해 말 기준 2245조원에 달한다.

금융권 관계자는 “고금리 상황에서 DSR 규제를 섣불리 완화하면 오히려 가계경제와 부동산시장 불안정성을 키울 수 있다”고 말했다.