내년 전세불안 4대 요인 점검

주택 공급 물량은 꾸준히 증가하는데 전세난은 쉽게 풀리지 않고 있다. 서민들은 작은 집으로 옮기거나 전세 보증금이 싼 외곽으로 내몰리고 있다. 정부는 뾰족한 전세대책을 마련하지 못하고 있다는 지적에 곤혹스럽기만 하다.



하지만 최근의 전세난은 임대주택 부족에 따른 원인이라기보다는 구조적 문제라는 점에서 쉽게 풀리지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 저금리와 월세 전환 증가, 새 아파트 입주 물량 감소, 재건축 이주수요 증가 등이 내년도 전세시장을 불안하게 하는 요인이다.

저금리와 월세 전환 증가는 전세난을 가중시키는 기본 요인이다. 연 2% 선으로 떨어진 초저금리가 주택 임대차 시장의 패턴을 바꾸고 있는 것이다. 박형렬 KDB대우증권 연구원은 “지금 같은 저금리 기조가 장기화할 경우 전세를 월세로 전환하는 속도는 더욱 빨라질 것”이라고 전망했다.

집주인들이 전세 대신 월세로 전환하는 속도가 빨라지면서 전세 물량도 줄어들고 있다. 주택 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중이 거의 절반에 이르렀다. 전세 비중은 2011년 67.1%에서 최근에는 58.4%로 감소했다.

전세 가격이 급등하는 가운데 보증금 인상분을 월세로 전환하는 사례도 잇따르고 있다. 서울·수도권 부동산중개업소에는 절반 정도가 월세를 포함한 반전세 형태다. 서울 강남은 물론 강북지역 중개업소에도 반전세 주택이 늘어나고 있다.

단독·연립주택에서 유행하던 월세는 아파트로 확산하고 있다. 특히 서민들이 많이 찾는 59㎡ 안팎 소형 아파트의 월세 전환 속도가 85㎡ 초과 아파트보다 두 배 정도 빠르다. 저금리가 장기화하면서 전세의 월세 전환은 당분간 이어질 것으로 전망된다.

단기적으로는 내년 신규 아파트 입주 물량이 부족, 당장 봄 이사철을 앞두고 전세난이 걱정된다. 전셋집은 새 아파트 집들이를 하면서 많이 나오는데 다음달 전국에서 입주를 앞둔 아파트는 1만 7000여가구. 지난해 같은 달의 절반 수준에 불과하다.

부동산114에 따르면 12월 전국 아파트 입주 물량은 지난해 같은 달보다 45.3% 줄어든 1만 7764가구다. 이달 입주 물량보다 30.1% 줄어들었고, 최근 5년간 12월 입주 물량 가운데 가장 적다. 특히 전세난이 심각한 수도권 입주 물량은 35.1%나 줄어든다.

내년 상반기 아파트 입주 물량도 올해보다 줄어들어 전셋집 구하기는 당분간 지속될 것으로 전망된다. 내년 상반기 입주 아파트는 10만 8144가구로 추산되며, 이는 올 상반기보다 17.1% 적은 물량이다.

재건축 아파트 이주 증가도 서울·수도권 전세난을 부추기는 요인이다. 내년 초 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서 발생하는 재건축 수요는 2만 4000여가구에 이른다. 과천·성남·의왕시 등 수도권에서도 1만 5000여가구의 재건축·재개발 이주수요가 나온다. 입주 물량 부족과 함께 재건축 이주 수요가 겹쳐 최악의 전세대란이 우려된다.

국토교통부는 서울시 등 지방자치단체와 재건축 이주시기를 조정해 전·월세시장 불안을 완화시키겠다고 밝혔지만 인위적인 조정이 쉽지만은 않다. 서울시는 재건축 사업 모니터링 체계 구축, 수급 상황을 고려한 이주시기 분산, 임대주택 조기 공급 및 전세·세입 임대 확보 등을 담은 대책을 내놓았지만 전세난을 막기에는 역부족이다.

장희순 강원대 교수(부동산학과)는 “최근의 전세 문제는 저금리와 집값 상승 기대감 붕괴 등에 따른 구조적인 현상이라는 것을 받아들여야 한다”면서 “당장의 대책보다는 다양한 방식의 임대주택 공급과 함께 월세 가구의 보호 대책도 함께 마련해야 할 것”이라고 말했다.

류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr