경매 초보, 흔히 하는 실수는

근저당권 설정, 전입일보다 늦을 땐
낙찰자가 임차인 보증금도 내줘야
감정가 의존 말고 인근 시세 파악을부동산 경매는 절차가 복잡하고 물건 종류도 다양하기 때문에 초보자에게 커다란 장벽으로 다가온다. 그런데 정작 초보자의 실수는 기초적인 것에서 비롯된다는 것이 전문가의 조언이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 부동산 경매에서 가장 중요한 것이 권리분석이라고 강조했다.

경매에 나온 부동산은 각종 권리가 얽혀 있는 경우가 많다. 권리분석을 제대로 하지 않으면 채무까지 떠안을 수 있다는 뜻이다.

이 선임연구원은 현재 경매가 진행 중인 서울 도봉구 쌍문동의 한 다세대주택을 일례로 들었다. 이 물건은 2명이 낙찰을 받았지만 모두 잔금을 내지 않아 또 유찰됐다. 낙찰을 받고도 잔금을 치르지 않으면 입찰 시 내는 입찰보증금을 돌려받지 못한다. 그런데도 이들이 낙찰을 포기한 이유는 이곳 임차인의 전세보증금까지 인수해야 한다는 사실을 뒤늦게 알았기 때문이다.

이곳의 근저당권 설정은 2018년 8월 24일이었는데 임차인의 전입일은 이보다 앞선 6월 22일이었다. 임차인이 보증금을 낙찰대금에서 받기로 한 것도 아니었다. 낙찰자가 보증금도 내줘야 하는 상황이었다. 권리분석을 사전에 제대로 못한 것이다.

입찰표와 입찰금액은 손으로 써내기 때문에 이 과정에서도 실수가 종종 일어난다. 지난 4월 서울 노원구 중계동의 감정가 640만원짜리 면적 23㎡의 건물은 낙찰가율이 7264.5%에 달했다. 낙찰자가 입찰가를 4억 6499만 8800원으로 써낸 것이다. 649만 9880원을 써내려다가 입찰가 앞뒤에 ‘4’와 ‘0’을 실수로 덧붙인 것으로 추정된다. 단위를 착각해 입찰가 맨 끝에 0을 하나 더 붙여 낙찰가율이 1000%를 넘는 경우도 적지 않게 발생한다. 입찰표는 지워지지 않는 볼펜 등으로만 작성하기 때문에 잘못 썼다면 아예 새로 쓰고, 쓰고 난 뒤에도 꼼꼼히 살펴야 한다.



감정가가 반드시 시세를 반영한다고 할 수 없기 때문에 경매물건 인근 시세를 사전에 반드시 파악해야 한다. 상가의 경우 임대료 시세를 알아봐야 수익률을 따져 입찰가를 적절히 산정할 수 있다.